Quando há — e Quando Não Há — Abusividade em Contratos com Construtoras (financiamentos e afins)

A promessa de compra e venda no âmbito da incorporação (Lei nº 4.591/1964) configura relação civil-empresarial, regida pelos arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil (autonomia privada, função social e boa-fé). Não se trata de prestação de “serviço financeiro” pela incorporadora ao adquirente, mas de exigência do preço e dos encargos expressamente pactuados.

À luz dessas diretrizes, há abusividade quando se exige, durante a obra e antes da entrega das chaves, “juros compensatórios” sem que exista mútuo ou financiamento efetivo disponibilizado ao promitente-comprador.

Nessa hipótese, inexiste causa econômica-jurídica para remuneração de capital alheio (não há empréstimo nem fruição do bem), razão pela qual a cobrança se revela desprovida de base causal e rompe o equilíbrio contratual (contra legem e contra a boa-fé objetiva: CC, art. 422).

Não há abusividade, por sua vez, quando: (a) há mútuo/financiamento efetivo antes da entrega (capital de terceiro colocado à disposição do adquirente, apto a justificar juros compensatórios expressamente pactuados e dentro dos limites legais), ou (b) após a entrega das chaves, quando a remuneração do saldo a prazo ou do crédito concedido se dá nos termos contratados e sem exceder a legalidade.

Também não é abusiva a cumulação de correção monetária pelo IGP-M (ou índice pactuado) com juros moratórios de 1% a.m. pro rata a partir do vencimento, porque não há bis in idem: um instituto recompõe o valor nominal; o outro indeniza a mora. Em todos os cenários, incide a diretriz reforçada pela Liberdade Econômica.

O parâmetro do STJ para “juros no pé” (leading case):

A 2ª Seção do STJ, no EREsp 670.117/PB, estabeleceu o critério objetivo sobre juros compensatórios durante a obra:

Há abusividade quando se cobram juros compensatórios antes da entrega das chaves, sem que exista mútuo/financiamento efetivamente disponibilizado ao promitente-comprador (isto é, sem capital alheio a remunerar) e sem fruição do imóvel. Nessa hipótese, falta causa econômica-jurídica para a remuneração — quebra do equilíbrio e da boa-fé.

Não há abusividade quando há mútuo/financiamento efetivo (capital de terceiro colocado à disposição do comprador), pois os compensatórios passam a ter lastro causal; igualmente, após a entrega das chaves, a remuneração do saldo a prazo/crédito pode ser pactuada, observada a literalidade contratual e os limites legais.

Imperioso destacar não há abusividade em juros moratórios por atraso do adquirente, nem abusividade na fixação de correção monetária pactuada, deve-se rechaçar, especificamente, a remuneração sem causa no período pré-entrega.

Como usar isso na prática:

Compradores: verifiquem se houve financiamento real na fase da obra; se não houve, “juros no pé” tendem a ser indevidos, deve-se buscar um advogado especialista.

Construtoras: escrevam as cláusulas com clareza, separando quando incide correção, quando incide mora e em que hipótese há juros compensatórios (apenas com financiamento/crédito efetivo). Busquem advogados especilizados de sua confiança.